Chiffres officiels et sources citees
Chaque donnee affichee sur ce site provient de l'Office federal de la statistique, des indices RealAdvisor et des baremes fiscaux cantonaux. Mise a jour septembre 2026.
Bien ancien en centre-ville · Suisse romande
En centre-ville, l'emplacement et le volume se paient, alors que le certificat energetique se negocie. Les deux se compensent rarement : il faut chiffrer les travaux avant d'afficher un prix. Ce test croise votre situation avec votre duree de detention, votre hypotheque et l'impot sur le gain immobilier.
6 questions · environ 2 minutes · sans engagement
Six questions sur votre situation reelle. Le verdict tient compte de la fiscalite cantonale et de votre financement.
Indiquez ou vous envoyer votre analyse detaillee et, si vous le souhaitez, la mise en relation avec un specialiste de votre canton.
Ce test est un outil d'orientation. Il ne constitue ni une estimation certifiee, ni un conseil fiscal ou juridique. Seule une expertise sur place et l'analyse de votre situation par un professionnel agree engagent une valeur.
Pourquoi nous faire confiance
Nous preferons afficher ce que vous pouvez controler vous-meme : nos sources, le traitement de vos donnees et ce qui se passe exactement apres le test.
Chaque donnee affichee sur ce site provient de l'Office federal de la statistique, des indices RealAdvisor et des baremes fiscaux cantonaux. Mise a jour septembre 2026.
Aucun paiement, aucun mandat a signer, aucune exclusivite. Le test et son analyse detaillee restent gratuits quelle que soit la suite que vous donnez.
Vos reponses et vos coordonnees sont traitees conformement a la nLPD et hebergees en Suisse. Elles ne sont jamais revendues a des tiers.
Le test fonctionne sans numero de parcelle, sans photo et sans justificatif. Vous gardez la main sur ce que vous revelez de votre bien.
Pas de robot d'appel, pas de relance en boucle. Vous etes rappele uniquement si vous laissez un numero, et une seule fois si vous ne repondez pas.
La mise en relation se fait a votre demande, avec un specialiste actif sur votre commune, jamais avec une liste d'agences a qui votre dossier serait revendu.
Bien ancien en centre-ville
Un bien ancien de centre-ville se vend sur son emplacement, mais se negocie sur son etat. Voici les trois points cles.
Hauteur sous plafond, volumes, adresse : ce que l'on ne peut pas refaire se paie, meme dans un bien qui a besoin de travaux.
Se paieCe qui ne se refait pas
Il se negocie. L'acheteur chiffre l'isolation et le chauffage, puis deduit le montant du prix qu'il est pret a offrir.
Se negocieIsolation et chauffage
Le rafraichissement leger se recupere presque toujours. La renovation lourde, rarement en totalite. Chiffrez avant d'afficher un prix.
Avant le prix afficheRegle de prudence
Checklist du vendeur
En centre-ville, le cachet se vend, l'energie se negocie. Mieux vaut chiffrer les travaux avant que l'acheteur ne le fasse.
Hauteur sous plafond, moulures, parquets : mettez en avant ce qui ne se refait pas.
Anticipez la question : isolation, fenetres, chauffage. L'acheteur chiffrera de toute facon.
Un devis indicatif evite les surprises et defend votre prix face a une negociation.
Etat de la facade, de la toiture, charges et travaux votes : les documents rassurent.
Une longue detention est favorable. Retrouvez le prix d'acquisition et les factures de travaux.
Un rafraichissement leger et une bonne lumiere se recuperent presque toujours.
Autres biens
Chaque famille de biens a son propre test, avec ses propres reperes.
CHF 7'943 le m2
Moyenne suisse pour une maison, septembre 2026. La parcelle, l'annee de construction et l'etat de la toiture pesent autant que la surface habitable.
Estimer ce type de bienCHF 8'726 le m2
Moyenne suisse pour un appartement. L'etage, l'orientation, la presence d'un ascenseur et le fonds de renovation de la PPE font l'essentiel de l'ecart.
Estimer ce type de bienPrime de 15 a 25 %
Une vue lac ou une proximite immediate de l'eau ajoute 15 a 25 %. Un etage eleve avec degagement se paie 20 a 35 % de plus qu'un rez-de-chaussee identique.
Estimer ce type de bienMethode de capitalisation
Ici le prix au m2 ne dit rien. La valeur se calcule sur l'etat locatif, le taux de vacance, les charges et le taux de capitalisation retenu pour la region.
Estimer ce type de bienMarche a part
Fortement saisonnier et encadre par la Lex Weber, qui plafonne la part de residences secondaires dans de nombreuses communes touristiques. Les objets existants en profitent.
Estimer ce type de bienPrets a savoir si le moment est bon ?Six questions, environ deux minutes, sans engagement.
Estimer mon bien ancienOu en est le marche
Les moyennes cantonales donnent l'ordre de grandeur. Elles ne disent rien de votre etage, de votre vue ou de votre annee de construction, et c'est precisement la que se joue l'ecart entre une estimation en ligne et un prix de vente signe.
A Geneve, un appartement se negocie autour de 13'624 francs le m2. A Fribourg, le meme bien tombe a 6'865 francs, et dans le Jura a 4'637 francs. Un ecart de un a trois sur moins de deux cents kilometres.
Sur douze mois, les prix des appartements ont progresse de 2.9 % et ceux des maisons de 2.5 %. Sur vingt-cinq ans, la hausse atteint 109 % pour les appartements et 92.3 % pour les maisons.
Prix moyens pour les appartements en propriete. Source RealAdvisor, releve de septembre 2026.
Votre bien est au-dessus ou en dessous de ces moyennes ?Le test vous dit surtout si votre calendrier de vente est le bon.
Faire le test en 2 minutesCe qui coute le plus cher
Aucun de ces pieges n'est visible sur une estimation en ligne. Tous sont reperables avant de signer un mandat.
C'est l'erreur la plus repandue chez les proprietaires suisses. Un bien affiche trop haut ne se vend pas, il s'use. Apres huit a dix semaines sans offre, les acheteurs concluent qu'il y a un probleme et negocient plus durement que si le prix avait ete juste des le depart.
Le delai median de vente en Suisse est de 90 a 100 jours a compter de la signature du mandat. Un bien correctement positionne part souvent en moins de 40 jours.
5 a 12 % du prix finalCout typique
Il est preleve par le canton et il est fortement degressif avec la duree de detention. A Geneve, une revente dans les deux ans est taxee a 50 % du gain. Apres dix ans, le taux tombe a 10 %, et a 2 % au-dela de vingt-cinq ans depuis le 1er janvier 2025.
Dans le canton de Vaud, le taux part de 30 % la premiere annee et descend jusqu'a 7 % des vingt-quatre ans, les annees d'occupation personnelle comptant double.
Plusieurs dizaines de milliers de francsCout typique
Rembourser un taux fixe avant son echeance declenche une indemnite de sortie calculee sur la difference de taux et la duree restante. Avec des taux fixes a dix ans entre 1.55 % et 2.15 % et un SARON entre 0.70 % et 1.20 % en septembre 2026, cette indemnite peut atteindre plusieurs annees d'interets.
Une vente calee sur l'echeance du contrat, ou un transfert de l'hypotheque a l'acheteur, evite la quasi-totalite de ce cout.
1 a 4 % du montant hypothecaireCout typique
La commission de courtage n'est pas fixee par la loi en Suisse. En Suisse romande, l'usage tourne autour de 3 % hors taxes, auxquels s'ajoute la TVA de 8.1 %. En Suisse alemanique on observe 2 a 3 %, et 4 a 5 % au Tessin, aux Grisons et dans les stations touristiques.
Sur une maison a un million de francs, un point de commission represente dix mille francs. Cela se negocie, surtout quand le bien est facile a vendre.
10'000 a 25'000 francsEcart typique
Lequel de ces pieges vous concerne ?Le test identifie ceux qui s'appliquent a votre situation.
Verifier ma situationFiscalite cantonale
Il frappe la difference entre le prix de vente et le prix d'acquisition augmente des investissements a plus-value. Son taux depend presque uniquement d'une chose : depuis combien de temps vous detenez le bien.
| Duree de detention | Geneve, taux sur le gain | Vaud, ordre de grandeur | Ce que cela implique |
|---|---|---|---|
| Moins de 2 ans | 50 % | jusqu'a 30 % | Vendre est rarement rentable sauf contrainte forte |
| 2 a 4 ans | 40 % | degressif par paliers | Chaque annee d'attente pese encore lourd |
| 4 a 6 ans | 30 % | degressif par paliers | Le calcul commence a s'equilibrer |
| 6 a 8 ans | 20 % | degressif par paliers | Attendre un palier peut valoir la peine |
| 8 a 10 ans | 15 % | degressif par paliers | La fiscalite n'est plus le facteur principal |
| Plus de 10 ans | 10 % | degressif par paliers | Le marche et votre projet reprennent la main |
| Plus de 24 a 25 ans | 2 % | 7 % | Le frein fiscal a pratiquement disparu |
Baremes en vigueur en 2026. Le taux genevois de 2 % au-dela de vingt-cinq ans s'applique depuis le 1er janvier 2025. Dans le canton de Vaud, les annees d'occupation personnelle du logement comptent double dans le calcul de la duree. Chaque canton applique ses propres paliers : verifiez toujours aupres de votre administration fiscale cantonale.
Si vous vendez votre residence principale pour en racheter une autre en Suisse, l'impot sur le gain immobilier peut etre differe. C'est le mecanisme du remploi, et c'est souvent lui qui rend une vente possible.
A Geneve, le delai maximal entre la vente et l'acquisition du nouveau logement principal est de cinq ans. Dans le canton de Vaud, la loi parle d'un delai approprie, apprecie au cas par cas par l'administration fiscale.
Deux limites a garder en tete. Le remploi ne vaut que pour une residence principale, jamais pour un bien de rendement ou une residence secondaire. Et l'impot reste du : il devient exigible des que le nouveau logement change de statut.
Remploi ou pas ?La question 4 du test tranche ce point.
Faire le testMethode
Dans cet ordre. Inverser les deux premieres est la source la plus frequente de mauvaises surprises.
Un estimateur en ligne hedonique donne une direction en trois minutes et gratuitement. Une estimation bancaire coute 500 a 1'500 francs. Une expertise independante avec inspection sur place et rapport de quinze a trente pages se situe entre 2'000 et 4'000 francs.
Pour une simple mise en vente, le croisement de deux estimateurs en ligne et d'un avis de courtier local suffit generalement.
Prix de vente moins impot sur le gain immobilier, moins commission de courtage et TVA, moins indemnite de sortie hypothecaire eventuelle, moins solde de la dette. C'est ce chiffre, et lui seul, qui vous dit si l'operation tient.
Les droits de mutation et les frais de notaire, eux, sont dans la grande majorite des cantons romands a la charge de l'acheteur.
Un rafraichissement leger, peinture, joints, eclairage, luminosite, se recupere presque toujours. Une cuisine neuve ou une salle de bains refaite se recuperent rarement en totalite si le bien se vend vite de toute facon.
La regle simple : tout ce qui leve un doute chez l'acheteur se finance, tout ce qui releve du gout personnel s'evite.
Extrait du registre foncier, plans, reglement de PPE et proces-verbaux des trois dernieres assemblees, decomptes de charges, certificat energetique, autorisations de travaux. Un dossier complet raccourcit la negociation et rassure la banque de l'acheteur.
Un dossier incomplet, a l'inverse, donne a l'acheteur une raison objective de baisser son offre.
Mandat exclusif, mandat simple, vente directe entre particuliers, forfait fixe ou commission au pourcentage : chaque formule a un sens selon la tension du marche dans votre commune.
Avec 0.93 % de logements vacants au niveau national et une demande superieure a l'offre neuve, beaucoup de biens romands n'ont pas besoin d'une machine commerciale lourde.
Duree de detention, motif de la vente, etat de votre hypotheque, statut du bien, budget travaux et echeance reelle.
Six variables, une seule conclusion : vendre maintenant, preparer et vendre dans l'annee, ou attendre un palier.
Estimation en ligne ou expertise
Un estimateur hedonique compare votre bien a des milliers de transactions reelles sur des criteres objectifs : surface, annee, etage, commune, nombre de pieces. Il est excellent pour cadrer un ordre de grandeur, et structurellement aveugle a tout ce qui ne rentre pas dans une base de donnees.
| Critere | Estimation en ligne | Expertise sur place |
|---|---|---|
| Cout | Gratuit | 2'000 a 4'000 CHF |
| Delai | 3 minutes | 1 a 3 semaines |
| Visite du bien | Non | Oui, complete |
| Vue, nuisances, etat reel | Non pris en compte | Integres et chiffres |
| Valeur opposable | Non | Oui, rapport ecrit |
| Bon usage | Se situer, decider d'agir | Succession, divorce, litige, bien atypique |
Retenez un chiffre : les proprietaires surestiment la valeur de leur bien de 10 % ou davantage dans la majorite des cas. L'estimation en ligne sert justement a corriger ce biais avant de fixer un prix d'affichage.
Contexte 2026
Quatre donnees structurelles expliquent pourquoi un bien correctement positionne se vend, aujourd'hui, en quelques semaines.
Au 1er juin 2026, la Suisse compte 45'493 logements vacants, soit 0.93 % du parc, une sixieme baisse consecutive. La production annuelle est tombee a environ 40'000 unites alors que la demande est estimee entre 50'000 et 55'000.
Le taux directeur de la Banque nationale suisse est a 0.0 % depuis le 20 juin 2025. Les hypotheques fixes a dix ans se negocient entre 1.55 % et 2.15 %, le SARON entre 0.70 % et 1.20 %. La capacite d'achat des acquereurs reste elevee.
Environ 36 % des menages suisses sont proprietaires de leur logement, contre 58 % de locataires. La demande de biens en propriete depasse structurellement l'offre disponible, en particulier sur l'arc lemanique.
Apres un creux d'environ 25 % sous la moyenne decennale en 2023, le volume de transactions residentielles est remonte : environ 40 milliards de francs echanges en 2024 et une reprise estimee a 7 % l'annee suivante.
Le marche est porteur. Votre situation personnelle l'est-elle aussi ?Six questions suffisent a le determiner.
Lancer le testLes travaux qui se rentabilisent sont ceux qui levent un doute chez l'acheteur, pas ceux qui flattent le gout du vendeur.
Regle numero un avant une mise en vente
Pas necessairement : en centre-ville, l'emplacement et le volume se paient. Le certificat energetique et l'etat general se negocient et se deduisent du prix.
Le rafraichissement leger se recupere presque toujours, la renovation lourde rarement en totalite. Chiffrez avant d'afficher un prix.
Oui, il se negocie. L'acheteur chiffre l'isolation et le chauffage, puis deduit le montant du prix qu'il est pret a offrir.
Le taux baisse avec la duree de detention : a Geneve, 10 % apres dix ans et 2 % au-dela de vingt-cinq ans. Conservez vos factures de travaux, elles reduisent l'impot.
Sans engagement
Duree de detention, motif, hypotheque, statut du bien, travaux, echeance. Deux minutes suffisent pour savoir si le calendrier joue pour vous ou contre vous.
Estimer mon bien ancienAucun justificatif · aucune adresse exacte · donnees hebergees en Suisse