Immeuble de rendement · Suisse romande
Estimer mon immeuble de rendement
Pour un immeuble de rendement, le prix au m2 ne dit rien. La valeur se calcule sur l'etat locatif, la vacance, les charges et le taux de capitalisation de la region.
- Valeur = revenu net / taux
- 0.93 % de logements vacants
- 90 a 100 jours pour vendre
La formule de valeur
Reperes chiffres
Les reperes d'un immeuble de rendement
Ici, ce ne sont pas des prix au m2 mais des mecanismes de calcul.
Les loyers encaisses, et la part qui peut encore etre ajustee, se transforment en argument de vente chiffrable.
Un marche locatif tendu soutient le rendement et rassure l'acheteur sur la vacance.
L'impot sur le gain est du a la vente : il se calcule avant de fixer le prix net vise.
Un dossier locatif complet evite les allers-retours qui allongent la vente.
Ce qui fait la valeur
Comment se calcule la valeur d'un immeuble
Deux immeubles au meme loyer brut peuvent valoir des sommes tres differentes. Voici les trois leviers.
L'etat locatif
Les loyers encaisses, et la part qui peut encore etre ajustee, sont la base du calcul. Le rendement locatif actuel devient un argument de vente chiffrable.
La vacance et les charges
Le taux de vacance et les charges non recuperables se deduisent du revenu. Deux immeubles au meme loyer brut peuvent valoir des sommes tres differentes.
Plus le taux baisse, plus la valeur monte.
Le taux de capitalisation
Le meme immeuble vaut plus ou moins selon le taux retenu pour la region : plus le taux baisse, plus la valeur monte. Pas de remploi fiscal pour un bien de rendement.
Fiscalite
L'impot depend surtout de la duree de detention
Le meme prix de vente ne laisse pas le meme net selon la date d'achat.
Impot sur le gain immobilier a Geneve
Part maximale du gain imposee selon la duree de detention
Dans le canton de Vaud, le taux peut aller jusqu'a 30 %. Source : baremes fiscaux cantonaux.
Pour ce type de bien
Pour un bien de rendement, il n'y a pas de remploi fiscal. L'impot sur le gain immobilier est du a la vente, sur la difference entre le prix de vente et le prix d'acquisition majore des investissements a plus-value.
A preparer
Le dossier locatif que l'acheteur va demander
Pour un immeuble, le dossier est l'argument de vente. Un dossier complet valorise le rendement.
Idees recues
Trois idees recues sur la vente d'un immeuble de rendement
Mon immeuble vaut un prix au m2.
Le loyer brut suffit a comparer deux immeubles.
Je pourrai reporter l'impot avec un remploi.
Estimation
Demandez l'estimation de votre immeuble
L'etat locatif et la vacance sont les deux donnees qui comptent le plus. Renseignez-les pour une premiere fourchette.
- Vous renseignez l'essentielUne minute, sans adresse exacte ni justificatif.
- Un professionnel de votre canton analyseIl connait votre commune et ce type de bien.
- Vous recevez une premiere fourchetteSans engagement, vous decidez ensuite.
Votre bien
Les champs marques sont obligatoires.
Demande enregistree
Un specialiste de votre canton peut vous rappeler sous 48 heures ouvrables pour vous presenter une premiere fourchette.
Questions
Vos questions sur la vente d'un immeuble de rendement
Les reponses aux questions que les proprietaires d'immeubles de rapport posent le plus souvent.
Recevoir mon estimationPar capitalisation : on rapporte le revenu net (loyers, moins vacance et charges) au taux de capitalisation retenu pour la region. Plus le taux baisse, plus la valeur monte.
Parce que deux immeubles de meme surface peuvent generer des revenus tres differents. C'est le revenu net, pas la surface, qui fait la valeur.
Non : le remploi ne concerne que la residence principale. L'impot sur le gain immobilier est du a la vente.
L'etat locatif, les baux, les decomptes de charges, l'historique des travaux, l'extrait du registre foncier et l'assurance du batiment.
Autres biens
Vous avez un autre type de bien ?
Chaque famille de biens a sa propre fiche, avec ses propres reperes.
Pas certain que ce soit le bon moment ?
Six questions, environ deux minutes, sans engagement : le test croise votre duree de detention, votre hypotheque et l'impot de votre canton.